La prochaine étape de notre plaidoyer

Les aides financières directes versées aux familles qui ont du mal à se loger peuvent avoir un impact immédiat et considérable. Elles permettent de mettre de l’argent directement dans les poches de ceux qui ont du mal à rester là où ils vivent actuellement. Ils n’ont pas à bouleverser leur vie familiale en cherchant un autre endroit où s’installer. Ils courent moins de risques de se retrouver sans domicile. Près de 250 000 ménages ont bénéficié de la Prestation canadienne pour le logement (PCL). Il s’agit d’une aide non imposable versée aux familles dont le revenu net ajusté est inférieur à 35 000 $. Bien que cette prestation ait été augmentée ces dernières années pour atteindre un total de 600 millions $ par an, l’aide au logement au Canada est bien moins généreuse que dans d’autres pays. Par exemple, au Canada, les prestations de logement pour un parent seul avec deux enfants couvrent environ 50 % du loyer moyen du marché. En revanche, des prestations similaires au Royaume-Uni, en Finlande et en Irlande couvrent près de 100 % du loyer du marché.

Les gouvernements canadiens – fédéral, provinciaux et territoriaux – doivent s’unir pour augmenter considérablement le montant de l’aide au logement.

En raison des frais d’aménagement et d’infrastructure, le logement au Canada est taxé deux fois plus que le reste de l’économie. Lors de la construction d’une nouvelle maison, l’impact total des taxes et des frais gouvernementaux peut désormais représenter un tiers du coût global, soit plus que le coût du terrain ou plus de 50 % du coût de construction.  

Ces coûts supplémentaires ont atteint leurs limites, le coût des nouvelles constructions – frais compris – se heurtant à la capacité de paiement des Canadiens. Si cela ne change pas, les mises en chantier continueront d’être freinées à un moment où le gouvernement, l’opposition – et surtout les Canadiens – ont besoin qu’elles doublent.

L’intention du gouvernement fédéral de réduire de moitié les frais d’aménagement pour les logements collectifs en aidant les municipalités à financer les infrastructures nécessaires, telles que les services d’eau, d’égouts et d’électricité, est la bienvenue, mais elle ne servira à rien si les provinces autorisent les municipalités à continuer d’ajouter des frais d’aménagement supplémentaires.

Nous avons besoin que les gouvernements s’accordent sur une baisse des frais d’aménagement et d’infrastructure.

Le gouvernement devrait soutenir le report de l’imposition des plus-values et de la récupération de la déduction pour amortissement pour les propriétaires immobiliers lors de la vente d’un bien locatif à un fournisseur de logements communautaires.

Trouver les capitaux d'investissement nécessaires pour résoudre la crise du logement abordable constitue un défi majeur. De nombreux propriétaires de logements locatifs existants mobiliseraient la valeur nette accumulée de leurs biens pour développer de nouveaux logements locatifs si cette démarche n'entraînait pas de conséquences fiscales aussi importantes. 

Autoriser le report de ces impôts permettrait de libérer des capitaux substantiels pour la construction de nouveaux logements. Les recettes fiscales de l'État ne seraient pas réduites, mais seraient perçues à une date ultérieure. Limiter le report à la cession à un fournisseur de logements communautaires serait avantageux pour le secteur du logement abordable. 

Les vendeurs de biens immobiliers existants seraient incités à vendre leurs biens à des fournisseurs de logements communautaires plutôt qu'à des fournisseurs de logements du marché. Cette modification fiscale viendrait compléter et soutenir le succès du Fonds de protection des loyers du gouvernement en mettant les fournisseurs de logements communautaires dans une meilleure position pour acquérir

De nombreux changements positifs ont été apportés à APH Select ces dernières années afin d’élargir l’accès à des options de financement à moindre coût.   La SCHL peut franchir une étape positive supplémentaire importante en réexaminant les récentes modifications apportées aux critères de performance en matière d’efficacité énergétique, car celles-ci rendront ce programme avantageux beaucoup plus difficile à utiliser pour les promoteurs.

L'assurance hypothécaire APH Select peut être un outil puissant pour encourager le développement sans nécessiter de financement public. La SCHL fournit une assurance hypothécaire à but lucratif à des bailleurs de fonds tiers qui fournissent les fonds nécessaires aux nouveaux projets de développement.

Les modifications récentes (en vigueur depuis le 19 juin 2024) apportées au programme APH Select comprenaient une réduction des points attribués au titre des critères de performance en matière d'efficacité énergétique, qui sont passés de 100 à 50. Ce changement a rendu les projets de logements locatifs abordables économiquement non viables.

Nous recommandons également de modifier la formule en abaissant les seuils d’accessibilité financière (c’est-à-dire le pourcentage de logements devant être proposés à des loyers abordables), ce qui encouragerait une plus grande adoption du programme pour un nombre bien plus important de propriétés et entraînerait une augmentation nette du nombre de logements abordables construits dans le cadre de ce programme. Il serait également utile de mettre à jour les exigences d’accessibilité financière de APH Select en se basant sur les données de revenus actuelles plutôt que sur celles de 2019, qui sont actuellement utilisées.

De nouvelles réductions des taux et des frais, et/ou une diminution des exigences de couverture du service de la dette pour ces prêts contribueraient à rendre l’investissement dans le logement abordable plus rentable. Avec un juste équilibre entre coûts et incitations, le programme pourrait rendre la construction de logements abordables plus avantageuse pour les investisseurs que le recours au financement traditionnel et la perception de loyers au prix du marché.

Une hausse des impôts n'encouragera pas la construction de logements abordables. À cette fin, le gouvernement ne devrait pas instaurer une nouvelle taxe sur les terrains vacants à vocation résidentielle, car cela n'encouragera pas la construction.

C'est pourquoi nous mettons en garde contre le fait que la taxation proposée dans le budget 2024 sur les terrains vacants à vocation résidentielle ne fera que dissuader les constructeurs. Cette mesure fiscale menace d'augmenter les coûts pour les constructeurs et les locataires et, par conséquent, décourage les propriétaires fonciers de poursuivre le zonage résidentiel de terrains vacants qui pourraient être utilisés pour la construction de nouveaux logements.

Comme dans tous les pays du G-7, la population canadienne vieillit et notre taux de natalité a atteint des niveaux historiquement bas. Dans ce contexte, l’immigration est indispensable pour permettre au Canada de relever ces défis, de maintenir sa productivité et de stimuler la croissance économique. De même, la main-d’œuvre canadienne du secteur de la construction vieillit, ce qui entraîne une pénurie de main-d’œuvre qualifiée qui s’accélère.   La construction résidentielle nécessite des compétences spécialisées, notamment en menuiserie, maçonnerie, plomberie, électricité, installation de systèmes CVC, couverture, carrelage, levés GPS, conception par IA, inspections par drone et méthodes de construction modulaire. 

 Ce constat est largement connu et compris, mais les politiques fédérales en matière d’immigration ont été erratiques ces dernières années, passant d’abord à la vitesse supérieure, puis freinant brusquement. 

Si nous voulons renouveler la main-d'œuvre du secteur de la construction et bâtir les logements dont les Canadiens ont besoin, tout en attirant davantage de jeunes Canadiens vers les métiers spécialisés, le gouvernement fédéral doit adopter des politiques d'immigration intelligentes et stables qui accordent la priorité aux compétences en construction.